当前位置 > 首页 > 时尚快讯 > 正文

中国房地产租售行业折腾的这几年
  • 发布时间:2020-01-05
  • www.hjmoon.com.cn
  • 时间可以追溯到2014年,这是房地产互联网平台的最佳时机。房地产电子商务蓬勃发展,所有项目都能得到良好的投资,“独角兽”企业在江湖上流动。

    年底,作者曾用《房多多的十条悖论:颠覆还是被颠覆》质疑这种疯狂。三年后,似乎每个人的好日子都过去了。

    现在,房地产市场异常平静。在实行了有史以来最严格的房地产调控政策后,房地产进入了一个“转折点”,业界一直在讨论如何面对全新的房地产开发模式,以应对未来的租赁和销售市场。表面上是担心政策调控,但在内心,是未来房地产市场的不确定性带来的未知焦虑。

    许多城市的房地产价格已经下降,房地产市场已经真正“降温”,广告也减少了。房地产媒体平台和电子商务平台面临生存危机的挑战。每个人都希望在这个可能的“寒冷冬天”度过危机。

    基于房地产和互联网的平台的未来再次吸引了人们的注意力。经过两年的沉默,这个行业似乎正在酝酿新的出路和机会。近年来,互联网房地产信息与降温的房地产市场形成了鲜明对比。

    冬天来了,但也许离风口不远!

    9月,房地产互联网明星范多在长时间沉默后突然发布了一个新的经纪平台,旨在从SaaS(效率)两个角度为客户(资源)和客户(资源)打造S2B2C交易平台。然而,2015年,芳多在各大媒体上花了很多钱。地铁带着存在感刷过的“一键直接协议”和“直购直卖”二手房广告早已淹没在历史中,仿佛它们已经从未来消失了。然而,二手房主管张姚期已经离职。

    这家深受“房地产电子商务”欢迎的公司,已经完全将二手房交易从新房电子商务转变为二手房交易。从以经纪人的形式进入“房地产电子商务”到转变S2B2C经纪人模式,房地产的众多变化也是房地产网上交易平台的自我改变方式。

    那么它代表未来的趋势吗?我们不妨看看其他房地产交易平台的生活状况。

    Aiwujiwu在540天内筹集了3.5亿美元,但最后一次是在2015年11月,当时陈星资本、高蓉资本和顺威资本投资了1.5亿美元。目前,吴爱武受到市场质疑,遭遇“资本困境”。

    搜房宣布将继续深化转型:从原来的二手房直接经营体制向特许经营体制转变。媒体透露,大二租赁集团总经理张士民等中高级管理人员辞职。F0合作伙伴计划将他们原来的员工变成“外部员工”。大二学生向经纪人提供平台、建筑、住房资源和客户方面的线索。大二学生获得了经纪人佣金的20%。与往年辉煌的财务业绩相比,连续亏损的财务业绩使搜房不再处于良好状态。

    旧的房地产交易平台正忙于转型,而新的房地产交易平台不断涌现。小冠科技成立于杭州,已获得创新工程、红杉资本、源代码资本、余心恬资本和精卫中国的投资。它最近宣布,它已经占领了全国29个城市的S2B2C房地产市场。然而,百度原创团队发起的“诸葛寻房”通过搜索引擎爬虫抓取“全网真实房屋”,引发了业内的争议和关注,但技术边界不高。

    链家和万科的“万链”已经出名。这是房地产平台和开发商转型的基准。它只是打开了“万链”和互联网上的各种投诉。万科吹嘘的“标准化”没有奏效,可能需要不断调整。Linkist扩张市场的野心在这个冬天并没有被放弃:它宣布与21世纪房地产公司合作,模仿美国的“zillow”,实现了两家公司之间的“住房资源共享”,意图占领更大的市场。

    目前,所有房地产网上交易平台都在建设明喻

    房地产交易是一家价值数十亿美元的超市,但这个行业长期以来没有新的融资。对资本而言,以前的投资似乎是对水资源的考验,没有更持久的投资。除了这些明星企业,全国还有100多个各类房地产交易平台。在这个金字塔结构中,每个人都想成为一个“平台”。这个州很像互联网时代的“大战”。然而,最坏的情况还在后头。

    关于各种商业模式的争论最终是一个遗传问题。

    房地产网上交易平台的演变和发展是行业发展的必要阶段:不仅因为“同时出租和出售”的政策,早在几年前,一线和二线城市,特别是北京和上海等超大城市的新二手房交易量就发生了逆转。新商品房的上市和交易量远远小于存量房。这是所有交易平台的业务逻辑,但实现的商业途径不同。

    此外,基因非常重要。房地产媒体做电子商务,代理公司做电子商务,他们的基因不是从互联网发展的长期角度来制定的,只是在特定时间获取利润的临时措施。

    根据市场的弱肉强食法则,没有人能逃脱市场的攻击。明星企业的房改是最典型的代表之一。

    作为苏州的一家房地产经纪公司,创始人王希玲和段毅在他们第一次开始建立网络时,从未想过“好房子中国”和“很多房子”。房地产电子商务网点到来后,两家公司发展迅速,都获得了巨额融资,但也在“房地产电子商务”浪潮消退后,所有光环都消退了。

    表面上,Fando与平台的“成功”相似,因为它“帮助开发商出售房屋”,但Fando也因此受到批评:

    所有代理团队都不是自己的员工,而是来自其他中介公司。

    开发商的渠道整合和营销能力被“电子商务交易效应”所掩盖。这种“电子商务模型”声称的集成资源的能力和流程实际上不是平台自己的流程。

    最令人愤慨的是,庞大的交易流充满了公开的秘密,即灰色甚至涉嫌犯罪的“内外合作”。联合创始人曾Xi也向媒体承认,这种灰色交易确实存在。

    但是为什么像范多这样的公司会在特定的时间内关注资本市场或房地产行业呢?对于房地产行业本身来说,尤其是在新房销售领域,新营销方法的研究和应用是行业快速可持续发展的保证。在万科和媒体的推动下,“房地产电子商务”本身的神话被夸大了,因为从“电子商务”行业本身的定义来看,所有“房地产电子商务”到目前为止都是伪电子商务,无一例外,全军覆没。

    这仍然是由巨大的利益驱动的,也被称为“筹集资金”。所谓“刷升”,是指在房地产电子商务监管政策窗口空白期内,电子商务交易平台帮助开发商在未获得预售许可证之前或之后进行早期客户拓展和锁定的过程。最常见的方式是经纪人查看和开展电子商务平台活动。最后要实施的是支付一定的电子商务费用,委婉地称为“购买折扣”。

    这无疑是一个擦边球,后来被政策禁止。然而,这种通过平台交易的电子商务费用,或真诚的开通资金,至少有几千万到几亿美元。

    这一成本的很大一部分需要作为购买价格返还给开发人员,另一部分保留给平台。然而,并不是每个开发人员都愿意获得“独家”机会,这意味着高风险。因此,通过“商业公关”,可以在内部运作的灰色区域暴露出来。然而,许多电子商务公司在开拓市场时会毫不犹豫地付出任何代价。大多数时候,开发人员并不是根据“效果”来判断他们与电子商务平台的合作,而是根据关系和平衡的考虑。

    当没有电子商务平台时,开发商的房子卖得很火爆。客观方面一

    搜房转型前,与连锁店有一次公开的决裂,这使得连锁店下定决心推出自己的网上交易平台,即目前的连锁店网站和《房地产词典》。“家园链接”的口号是“真正的住房来源”。发展道路受到互联网的质疑。家联通过大量并购合并了一线和二线城市最大的二手房中介机构,并在全国各地开设了线下商店。互联网用户普遍质疑离线成本的投资。与此同时,国内中介佣金比例也最高。

    爱屋及乌是一个由网络资本塑造的房地产“独角兽案例”。

    2015年5月6日,互联网房地产中介艾芜吴极宣布完成第四轮融资,总金额1.2亿美元。GGV、陈星首都、顺威、高蓉等率先行动。这一轮融资结束后,艾芜吴极的身价超过10亿美元。经过快速融资,爱屋及乌也迅速扩张。在上海,Aiwujiwu很快超过其他代理商成为第二名,而在北京市场,Aiwujiwu的速度也非常惊人。

    许多Aiwujiwu模式是创新的,并被传统的中介学习所利用。例如,应该更加关注用户体验。使用互联网管理员工和住房以提高效率;所有住房信息完全公开;这是第一次建立一个全方位的视频来观察完全信息化的房屋。事实上,这些都是相对先进的创新。依靠中介公司从内部分解这方面的原始因素几乎是不可能的,因为没有先例,而艾雅吴极开创了先例。

    但是另一方面,艾雅吴极又失败了。在快速扩张的早期阶段,需要大量的资本。成为“独角兽”需要付出代价。虽然没有具体的公告比例,但在第四轮融资后,创始团队的管理决策权能否得到资本的充分支持还是值得怀疑的。然而,对团队从资本中追逐短期利益和快速利润的回报的需求是艾雅吴极目前困境的主要原因。

    搜房是一支古老而强大的队伍,但在这一轮的变革中,它一再被击败。从宣布0.5%的佣金引发了与吴爱武的对抗,到媒体突然宣布转型和放弃,许多老员工被迫离职。在一定程度上,住房搜索系统中对员工的“吝啬”累积效应削弱了旧公司。

    后来每个人都知道这个故事。搜房和爱屋都开设了线下商店。但客观地说,目前的房地产市场正经历拐点和重大政策调整,这是可以预测的。以中介行业为例。一旦房地产发生重大调整,市场就会变冷,大量裁员和商店关门是不可避免的。

    此外,所有网上存量房交易平台都需要寻找真正的房子。事实上,真假房子是一个错误的命题。例如,分布在不同城市商店经纪人手中的房屋与所在地区其他中小型中介机构的房屋没有什么不同。

    从更大的角度来看,现有的互联网平台本身并没有改变中介交易的方式,这是最根本的。从住房供应的角度来看,大公司会有自己的马太效应,但不可忽视的是,在28原则下,长尾理论带来了同样的结果。林克斯特开放加入的原因自然是为了长尾理论,在此之前,在中国轻松居住的平台上也是这样做的。

    S2B2C能成为主流吗?

    从存量房的互联网交易平台判断,所有基因都是中间基因,许多创新都是渐进优化而不是颠覆。因此,要么使用互联网工具,要么使用互联网交易平台。从属性上看,互联网房地产交易平台的生态构成是复合的,贯穿于行业、B侧和C侧,因此S2B2C模式已经成为一种重要的发展理念。

    相比之下,美国的zillow本质上是一个互联网媒体,不是中介,也不出售房地产,而是充当信息中介,提供一个连接买方、卖方、房地产经济和抵押贷款提供商的平台。这个平台提供了

    中国国情的最大差异在于住房供应的分散。虽然房屋委员会制度将在交易过程中监督住房供应交易,但中国在以前的过程中还没有统一的制度。这与当前的贸易规则有关。换句话说,中国中介行业的贸易模式多年来没有改变。

    在包括杭州在内的许多城市,正在试点开发类似的住房信息登记和收集系统。政府在未来对庞大的住房市场的规范化管理中不会缺席。

    从zillow的商业模式来看,zillow的功能实际上是一套“基础设施”。这套设施贯穿于房地产交易过程,连接了C端和B端,而设施本身并不生产房屋。

    zillow的中文版还在路上

    目前,中国声称S2B2C的房地产平台包括凡多和杭州的销售皇冠技术,但直接切入二手房的是凡多,销售皇冠是基于房地产和新房的业务。

    在房地产行业,大多数人把房多和房多作为比较对象。事实上,两者之间的相关性并不大,有些业务是相似的,但总体上它们是完全不同的生态和商业模式,因为目前芳多主要从事2B业务,而芳多则是面向C端的。

    他们还说他们是S2B2C。外行人看着热闹。必须从两者之间的模式来分析和比较真相。

    从S2B2C的商业模式设置来看,它类似于货架模式。平台方不会直接干预最终交易。连锁店老板更像“京东”,而销售皇冠将创造房屋的货架模式。

    方多既是裁判又是运动员。二手房分销交易的最终结果是削弱和触及合作经纪人所在中介公司的利益。他们正在和经纪人竞争。

    B2B2C本身实际上更符合互联网去集中化的理论。平台S不直接控制交易,只提供平台与乙方合作,向丙方提供服务。如果S方有强烈的控制欲望,很可能成为B2B2B2C的批发代理模式。

    方多目前采用“合资”方式。芳多“提供全方位的资源、品牌、系统和培训支持”,这意味着它成为“芳多合资商店”。这似乎不同于B2B2B2C,但更像B2B2B2C:品牌公司开发自己的代理,负责产品的销售和维护。

    皇冠销售模式不涉及最终交易,只是提供了一个平台。货架模式与超市相似,产品不在超市生产。皇冠销售技术认为,它自己的系统侧重于B端的好处。

    从S2B2C平台的发展前景来看,只有围绕自己的平台产业链,对B部分进行提炼、专业、深入的开发,平台的价值才会显现出来。

    Summary

    从时间上看,直接切入交易结果的互联网房地产项目并不是真正的时间点。一方面,国内相关数据支持不够强,也有相应的法律法规来支持这一问题。目前,房地产行业本身面临着巨大的政策不确定性。同时出租和出售以及抑制投资性房地产投机的长期机制可能使房地产业面临与1998年相同的巨大变化。那些已经获得一定市场地位的人可能不会笑到最后。

    过去三年房地产互联网的变化没有触及核心,或者真正的平台还在形成。平台的交易是一个真实的命题,但交易只是结果,住房供应只是其中一个因素。实现这一结果的过程是许多因素结合的结果,而不是一个全世界很少被吃掉的时代。然而,在中国,它主要基于自己的资源和模式,而实际上没有多少人从技术思维和平台的角度来看待这个行业。

    Zillow代表更大的开放性、信用和有效性。如果只有一家公司被用作封闭的“交易平台”,未来发展空间的上限是可以预测的。从2014年的疯狂到2017年的沉默

    事实上,由于房地产垂直网站的出现,互联网和房地产的结合在上世纪末就已经存在。然而,近20年后,互联网并没有迅速推动行业的变革。原因是房地产仍然有巨大的利润,在没有生存危机的时候不会发生剧烈的变化。从市场和政策的角度来看,这样的机会现在是存在的。然而,这个机会并不是让开发者带领团队去寻找明星CEO,学习四五年前互联网的落后概念,然后故意选择性地盲目,通过逐步转型来推广。

    作者认为,在中国,开发商对互联网的使用仍处于起步阶段,房地产行业对互联网的理解至少比主流互联网行业落后10年。

    技术变革、信息化、媒体属性、产品和商业模式是互联网思维改变房地产行业的重要条件。营销是互联网思维的最低形式,但许多房地产相关企业和产业链服务提供商仍然关注这一点,这无疑是极其幼稚和荒谬的。

    总的来说,互联网不再是一个技术概念,而是一种基于自身行业产品特性的变革。这种血液应该从产品规划的一开始就注入,这意味着如果严格意义上的变革是为了在整个公司中面对自身运营、商业模式、管理等诸多方面的变化,否则颠覆是不可能的。

    黎明前最黑暗的时刻是现在。所有主要的哥哥都沉默了。当我们仍然担心这个行业将如何完成它的使命时,也许每个人都会站在真正的大门前,除了谁会先锁门,或者关门,开窗是另一个新世界。

    雪崩期间没有雪花感到有责任。

    [本文由合作媒体授权的投资界转载。这篇文章的版权属于原作者和原出处。这篇文章是作者的个人观点,并不代表投资界的立场。请联系原始作者和原始来源以获得授权。如果您有任何问题,请联系(editor

    日期归档

    唐代桑树信息网 版权所有© www.hjmoon.com.cn 技术支持:唐代桑树信息网 | 网站地图